どこに家を建てるのか、家探しはつまり土地探しでもあることをご存知でしょうか。
土地により価格も違えば、そもそも一般人が建てられない土地というのもあり一言で土地探しと言ってもなかなか難しいものなのです。
いくつもある土地の候補の1つに「農地」があります。
初めて家を建てる人にはなかなか馴染みはないかもしれないこの「農地」、もしもこれから家探し、土地探しをするのなら是非この「農地」についても知っておくといいでしょう。
そもそも農地って何？
「農地」に家を建てるという選択肢が浮かんだのなら、まずはこの「農地」というものについて知っておく必要があります。
「そもそも農地」とは何なのか、その概要、そして「農地」とは反対の意味を持つ「宅地」についても同時に解説していきます。
農地とは
家を建てることを目的とした土地とは違う「農地」。その名の通りの意味で、『農作を目的とした土地』として存在しているものになります。
農作を目的ということで、原則では農地に家を建てることはできません。
畑や田んぼといった使い方が基本で、それ以外の目的には利用されない土地なのです。
とはいえ、家を建てるのは100％不可能、というわけではありません。
農地を「宅地」へと転用すれば可能になり、そのための手続きも存在しています。
農地がどうかを正確に見極めるには「都市計画法」から、目的の土地の区分を知ることが必要になります。
もしそこが「農用地区域」として定められているのなら、上でも伝えている通り原則住宅建設は不可。
家を建てるには特別な措置が必要になります。
宅地との違いは？
農地が「農作を目的とした土地」であるなら、宅地とは「住宅を建てるための土地」となります。
この宅地なら問題なく家を建てることができ、大きな苦労もないでしょう。
この宅地も農地と同様、「都市計画法」で詳しく場所を知ることができます。
都市計画法で定められた「市街化区域」、ここは問題なく家を建てられる場所で「住宅を建てて市街化しましょう」という区域になっているのです。
農地が宅地と違うのは「そもそもの用途」にあり、農作を行う場所なのか住宅を建てる場所なのか、というところになるでしょう。
ほとんどの人が宅地へと家を建てますが、農地も手続きを行えば住宅の建設は可能。
決して宅地ではないといけないということはありませんが、ハードルが非常に高くなっているのが特徴です。
農地に家を建てることはできる？徹底検証
既にお伝えしていますが、農地であっても住宅を建てることは可能。
しかしその場合、然るべき手続きが必要になりさらに100％可能とも言い切れません。
それら農地に家を建てるための手続きは「宅地転用」と呼ばれるものになります。
ではこの「宅地転用」、一体どういったものになるのでしょうか。詳しい内容をご紹介します。
宅地転用って何？
宅地転用とは
「宅地転用」又は「農地転用」と言われる手続きは、つまるところ「用途を変える」という手続きになります。
もともとあった「農作を行うための土地」を「住宅を建てるための土地」とするための手続きで、用途を変更するだけでなく持ち主の変更も可能になります。
この手続きでは「宅地転用」として宅地とするのはもちろんのこと、駐車場や工場といった他の建物を建てるのにも同様の手続きを行います。
土地の持ち主が変わる際には当然名義も変わり、用途から持ち主、そして売買や貸し借りといった土地の転用自体を行う手続きとなるのです。
難点としては手続き完了までに非常に時間が掛かるということ。そして土地の大きさが増せば増すほど手続き自体が難しくなるということです。
もともとは農作用の土地、別の用途として利用するにはそれ相応の手間が掛かるということになるのです。
農地転用の費用はかかる？
時間が掛かる上に少々何回は手続きを必要とする「宅地転用」「農地転用」。それだけの手間を必要とするということは、それ相応の費用が掛かってしまうのです。
農地転用には必要とする手順があり、基本的には「申請」を行い「許可」を得るという流れになります。
自身で行うことはできますが、手間が掛かる作業のためほとんどの方が行政書士へと依頼しているのが現実。
自身で行うのと行政書士が行うのとでは費用が大きく変わります。ここでは高く見積もった場合、行政書士へと依頼した場合の金額を記しています。
費用が発生する手続きとして「用途と権利の変更」を行うための法律の届け出「農地法第5条」があります。
この届出と許可にそれぞれ費用が掛かってしまい、この2つだけでもかなり大きな費用となるので注意が必要です。
それぞれに掛かる費用は以下、
『農地法第5条の届出』・・・3~50,000円
『農地法第5条の許可』・・・5~150,000円
最も高くなると200,000円近く掛かる手続きとなり、家を建てる前のハードルとして非常に高くなっているのが分かります。
もちろんこれは農地転用の際に発生する費用の相場、必ずしもこの金額になるとは限りませんが多く見積もって計算しておく方がいいかもしれません。
宅地転用しなくても農地に家を建てられるケースはある？
必ずしも宅地転用は必須となるのか、宅地転用しなくても農地に家を建てられるのではないか、こういった疑問をお持ちの方もいるでしょう。
原則として「農地法」という法律がある以上、宅地転用は必要な手続きです。しかし実は申請をしなくても農地に住宅を建てることは『可能』。
実は宅地転用のための「土地の目的の変更」は住宅が完成した後に必要になる手続きなのです。
しかし可能だからと何の問題もなく暮らせるとは限りません。
建てることは可能、しかしリスクがあることも理解しておきましょう。
宅地転用しないで農地に家を建てる際の注意点
多くの人が利用する「住宅ローン」、これを使う際には必ず「宅地転用」を行うように伝えられます。
住宅ローンを利用しない住宅建設なら問題はないのかもしれませんが、ほとんどの人がその方法は難しいでしょう。
もう1つ注意しなければいけないのが、「固定資産税」です。農地の場合、宅地と比べると安くなることもありますが、住宅を建てればいかに農地であっても宅地同様に課税されてしまいます。
そして最後に最も注意しておきたいのが、「地目変更登記申請を怠った場合の罰則」です。
実は宅地転用を怠って住宅を建てた際、相応の罰則が適用される場合があります。
以上を踏まえて既にお分かりかもしれませんが、罰則があるのはあくまでも「地目変更を怠った場合」。住宅を建てることに関しては違法性はないのです。
とはいえ結局のところ罰則が適用されることにもなるので「宅地転用しないでの住宅建設は不可」というのが正しいこととなるでしょう。
農地はどんな種類に分けられる？
都市計画法の中で「農用地区域」として区分されている農地。都市計画法にある区域はこれだけではなく、他にも大きく2つの区域が存在しています。
農地をよりよく知るためにも都市計画法に記された各種区域を解説、その上で農地で家を建てる際の詳細を解説いたします。
市街化区域
都市計画法に代表される区域の1つ「市街化区域」。
これはその区域を「市街」にするべく計画されている土地になります。
既に市街となっている土地、または10年以内の市街化を目的とした土地で「住宅を建てることを目的とした」土地になるのです。
「住宅を建てることを目的とした土地」として存在していますが、無秩序な建設を行っているわけではなくあくまでも計画的に市街化を進行している土地です。
そのため住宅はもちろん、住宅を建てる上で必要不可欠なインフラ整備を優先的に進めているので家を探す上で大きな苦労をすることのない土地となるでしょう。
市街化調整区域
都市計画法に記されるもう区域の1つ「市街化調整区域」。
「市街化区域」が「住宅を建てることを目的とした土地」であるのとは反対に、「市街化調整区域」は『市街化を抑えるための区域』となっています。
つまり原則として住宅を建てることができない土地なのです。
人が暮らすための市街化を抑制した区域として存在しており、自然を守ることが優先されています。
そのため原則として住宅を建てられない、とはされていますがこの区域には例外もあります。
かなり厳しくはなっていますが、許可を得られれば住宅の建設は可能。この区域に住むことは決して不可能ではありません。
同様にコンビニといった特定の施設の建設も可能とされることがありますが、いずれにせよこの区域で暮らすにはかなりのハードルを要求されます。
農用地区域（青地農地）
今回焦点を当てている「農地」として存在しているのが「農業振興地域」。「農業振興地域」とは以下のように記された地域のことです、
”概ね10年以上にわたり、総合的に農業振興を図るべき地域”
簡単に言えば「農業を優先的に進めていく地域」ということ。
そしてここで解説する「農用地区域」とはこの「農業振興地域内」にて確保されたより生産性の高さを見出している農業用の土地ということになります。
ここでもまた原則として農業以外の土地の利用はできませんが、「農振除外」という手続きを行うことで農業以外の利用が可能になることもあります。
もう1つ、「青地農地」と呼ばれる地域があります。これは「農業振興地域内の農用地区域」、つまり上で説明した地域のことをこう呼びます。
これとは違った、「白地農地」と呼ばれるものもあり、こちらは上の「青地農地」ではない地域のことを指しています。
農地に家を建てる！費用はどれくらいかかる？
宅地転用を行うには「申請」と「許可」が必要。そして既にご紹介しているように「申請」と「許可」には相応の費用が必要になります。
もちろん農地に建てる際の「工事」にも費用が掛かり、決して簡単に安く農地で家を建てることはできないのです。
参考までにそれら費用の相場を解説していきます。
農地に家を建てる！費用の相場は？
まず最初に必要となる手続きは転用の「届出」と「許可」。
ここでは複数の手続きが必要になるので、それぞれの手続きごとの費用をご紹介します。
書類費用
『土地の登記事項証明書』
交付手数料、600円 オンライン申請手数料、500円・窓口受け取り、480円
『土地の位置を示す地図』
地図の取得、450円
『申請に係る土地に設置しようとする施設の位置を明らかにした図面』
専門家による作成依頼、数千円
『残高証明書・融資証明書』
残高証明書発行手数料、700円~ 融資証明書発行手数料、数千円~
『地区除外申請書および土地改良区の意見書』
土地改良区の意見書交付手数料、数千円
『法人の登記事項証明書（法人の場合）』
交付手数料、600円
基本的にはこれらの書類は自身で用意することが可能。しかしあまりにも手間が掛かる作業のため、多くの人が行政書士へと作成や申請を依頼しています。
自身で行えば約1万円で揃えることも可能ですが、行政書士へと依頼すると一気に20万円近くへと費用が跳ね上がってしまいます。
それだけ複雑な手間が掛かるということ、よっぽどこの手の知識を持っていない限りはこうした専門的なところへと依頼するのが確実になるでしょう。
工事費用
必要な書類を揃えた後は実際に家を建てるための工事を行います。
もともとが農地であるため工事も一般的な住宅建設のものだけではありません。
その工事費用をご紹介しますが、ここで紹介するのは参考となる数字。
実際のものはその地域や環境により大きくことなることもあるので、自身でよく調べておくことをおすすめします
『整地費』・・・1㎡あたり600円
『地盤改良費』・・・1㎡あたり1,400円
『土盛費』・・・1㎡あたり4,700円
『土留費』・・・1㎡あたり55,500円
工事で必要になるのは「周辺道路との関係」で、家を建てる際には道路と同じ高さまで土地を上げる必要があるのです。
田んぼや畑は周辺道路より低い場合が多いので、こういった工事を行うことが最初の一歩。
土地の広さにもよりますが、最終的にこの工事費だけで200万円を超えることもあるようです。
宅地転用後の費用
書類の用意、そして工事、これが終わった後にも費用が発生するのが宅地転用の特徴です。
宅地転用を行う際には土地の目的の変更「地目の変更」を行わなければいけません。
この「地目の変更」は基本的には建物を建てた後に行う手続き。
「地目変更の登記申請」を建物が完成した際に行う必要があるのです。
これら宅地転用後に発生する費用もご紹介いたします。
『地目変更の登記申請』・・・数百円~数万円
数百円で済む場合と数万円かかる場合とがある登記申請。
この申請には2パターンの方法があり、自身で行う場合には数百円、専門家へと依頼する場合に数万円という費用がかかるのです。
では自身ですれば安く済む、と思ってしまいますが専門家に依頼してこれだけの費用がかかるということはそれだけ手続きに手間がかかるということです。
宅地から家を建てる場合と比べると？
もともと家を建てるために用意されているとも言える宅地、家を建てるのに適した場所で実際に相談してから大きな苦労はなく建設まで進むことでしょう。
その反面、農作を目的とした土地である農地は家を建てるのに適した場所とは言えません。
家を建てること自体は決して不可能ではありませんが、宅地同様に家を建てるには相応の手続きや土地の整備が必要になります。
農地を家を建てられるまでにするには簡単に以下のような手順が行われます、
『振興地域からの除外』
『許可申請』
『整地・地盤改良』
『排水工事』
大まかな手順だけでもこれだけが必要となり、場合によってはこれだけで1年以上が掛かることもあるでしょう。
そしてここまで出来てやっと家の建設がスタート。当然ながらここにもそれぞれ費用が掛かる事になります。
宅地から家を建てる場合よりも、「時間」も「費用」も掛かってしまうことは見て分かる通り。
この事実を理解した上で改めて農地からの住宅建設を考えなければいけません。
農地に家を建てる！安全性は大丈夫？
田んぼや畑として利用される農地、その姿をぱっと見ただけでは土地としての強度に少しの不安が残るかもしれません。
しかし実際にどれほどの強度があるのか、安全性などに関して目で見るだけでは確実なことは分かりません。
農地の強度への疑問、そしてその疑問を払拭する方法はあるのでしょうか。
農地の強度は大丈夫？
時には水を張り、柔らかい土が敷き詰められる農地。ここに家を建てるには、強度は十分とは言い切れません。
農地を宅地とするための手順として紹介している通り、家を建てる前に「地盤改良」等を行って家を建てられるようにしなければいけません。
そもそも家を建てるには「地盤調査」は必須の項目、しかし土地によっては改良を行う際に大きな費用が掛かってしまうこともあるのです。
農地の場合はほとんどがこの地盤改良を必要とし、費用だけでなく時間も必要とされています。
いきなり家を建てるには農地の強度は安心できるものではありませんが、住宅建設では地盤調査が必須、事前に調査をし改良を行うのでそういった意味では農地と言えども安全面は確保できると言えるでしょう。
農地の強度の調べ方はある？
少々不安な農地の強度、それらを調べる方法は限られたものになります。
調べるには自身の手だけでは不可能。基本的にはメーカーや工務店といった会社から行ってもらうことになります。
メーカーや工務店では住宅建設の前の地盤調査はほぼ必ず行われます。
つまりどこで家を建てるのかを選べば自ずと農地の強度を知る事ができるということです。
ただし、メーカーや工務店によって費用も方法も異なります。
おすすめは複数の会社へ見積もりを取る事。そうすれば自分に最適な会社を見つけることができるでしょう。
農地の強度を高める方法はある？
基本的には地盤調査を行い地盤改良までを担当する会社が希望の家を建てるのに適した土地の改良を行ってくれます。
とすれば最も良い農地の強度の高め方は「しっかりとした会社との相談」になるでしょう。
家のベースとなる基礎をしっかりすれば問題はないのでは、と思ってしまう方もいますが実は基礎の高さには建築基準法による制限が設けられています。
そんな基礎を含め、基本的には会社に任せることになるはずです。
農地に家を建てるメリットはなし？徹底検証
時間も費用もかかってしまう農地に家を建てるという方法。
非常にハードルの高い住宅建設となり、もはやメリットなんてないのではと思ってしまっても無理はありません。
しかし農地に家を建てる際に考えられる良い部分はまったくのゼロではなく、しっかりとメリットとなる部分も存在するのです。
そんな貴重ながら恩恵の大きなメリットをご紹介します。
農地に家を建てるメリット
目に見える大きなメリットは以下、いずれも宅地ではなかなかお目にかかることのないメリットなのでよく見ておくといいでしょう。
ただしこのメリット、デメリットと表裏一体となっているものもあるようです。
土地を好きな形にできる
既にある農地を宅地へと変更。この際、人気の形に土地を取得することができる場合もあり自身の好みの家の設計に大きく一歩近づきます。
当然ながら住宅建設には建ぺい率というものもありますが、土地の形から自由に設計できるのは大きな憧れの1つとも言えるでしょう。
一般的な住宅地よりも安く購入できる可能性もある
農地を宅地へと転用する際には、必要書類の取得から整地など一般的な宅地では掛からない費用が掛かってしまうことも確かにあります。
しかし、場所の特徴として都市部ではないため交通の便が悪い、周辺に必要な施設がないなど不便な面もあり土地の価格は比較的安くなっています。
土地が安い分建物本体に費用をかけることもできるなど、費用の節約、別の部分での資金の使用もメリットの1つとなっています。
自然に囲まれている
農作を目的として土地は何もその一角だけではありません。
周辺も同様に農地として存在しており、その区域が広く農地として使われているのです。
そのため都会特有の喧騒や空気が肌に合わない人にとって良い環境であることは間違いなく、なるべく都心から離れた自然に囲まれた土地を所望している人にとってはおすすめです。
農地に家を建てるデメリット
メリット同様にデメリットもご紹介。上で紹介したメリットと同じ意味を持つものもあり、メリットとデメリットが表裏一体となっているのが分かります。
メリットと取るかデメリットと取るかはその人次第。メリットと合わせて確認してみてください。
時間がかかる
1か月や2か月余分にかかる程度ならいいのですが、場合によっては申請から家を建てるまで1年もの期間がかかる場合もある農地。
よっぽど農地にこだわりがある人、どうしてもそこに建てなければいけない人以外はデメリットとしてではなく農地を除外対象としてしまうかもしれません。
費用がかかる
時間がかかるのともう1つ、同様に費用もかなりの額かかってしまう農地。
書類、工事、申請、多くの手間が必要になり、それだけ費用も必要になります。
専門機関へと依頼すれば数百万円かかる場合もあるので注意が必要です。
車がないと途端に不便になる
周辺が田んぼや畑で囲まれた農地は移動にも多少の手間がかかります。
移動手段として車があれば非常に便利になりますが、なければ途端に大変な状況となるかもしれません。
よく通うスーパー等も近くにない場合もあるので、移動手段、近隣施設にも注目しておきたいところです。
農地に家を建てる際の注意点は？
良い面もあれば悪い面もある農地への住宅建設。最後に注意点として改めて農地へ家を建てる際のポイントをご紹介します。
時間、手間が掛かることは念頭に入れておく
幾度と解説してきましたが、時間、手間がかかることはしっかりと理解した上で相談を行いましょう。
ある程度、時間と費用に余裕を持った家探しが基本んとなり、期間としては家を建てるまでに1年以上、費用は数百万円ほどの余裕があればスムーズに進むのではないでしょうか。
土地によって手続きや申請内容に異なりがある
ここで紹介した各種手続き等はいずれも基本の形。全ての土地に対応しているとは限らず、事前にハウスメーカーや役所へ行き確認しておくことをおすすめします。
何が必要でいつまでに用意しなければいけないのか、手続きが遅れると面倒です。反対に早すぎる分にはほとんど問題はありません。
基本的に農作を目的とした土地であること
かかる時間や費用、必要な書類に手続き、いくつもの要素を紹介してきましたが、前提としてまず「許可」を得なければいけません。
農地は「農用地区域」と称した農作を目的とされた土地、それ以外の用途での利用は原則不可です。
申請をして許可を得てはじめて住宅建設の相談がスタートします。まずはこの許可を目標として進めましょう。
まとめ
1年以上も余分に時間がかかり、数百万円という費用が必要になる場合もある農地への住宅建設。もはや無謀とされていますが、不可能ではないことは覚えておいてください。
申請をして許可を得ることは必要ですが、ここでしか得られないメリットがあるのも事実。
少々手間が掛かっても、このメリットを得たいのなら探してみるのも良いかもしれません。
