家を建てるとき、親の土地で家を建てると、相続税や贈与税はどのようにかかるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
親の土地で家を建てる！相続税や贈与税はどうなる？
家を建てると、様々な税金がかかります。その中でも、親から土地の提供を受けた場合にかかる相続税と贈与税についてみていきましょう。
親の土地を無償で使う場合
まず、親に土地代を支払うことなく、無償で土地を利用して家を建てる場合です。
親から土地の提供を受けるときは、この方法をとる場合が多いのではないでしょうか。
無償で土地を利用することを、「使用貸借」といいます。
相続税はどうなる？
親の土地を「使用貸借」した場合の相続税については、親が亡くなりその土地を相続したときに相続税がかかります。
「使用貸借」の場合、相続税の軽減効果はありません。
贈与税はどうなる？
親の土地を使用貸借した場合、土地を利用する借地権を贈与されるかたちになりますが、贈与税の課税対象外です。
「使用貸借」の場合は、みなし贈与に該当しないため、借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。
親に地代を支払う場合
親にその土地の地代を支払う場合はどうなるのでしょうか。
まず、相場と同等の地代を支払った場合についてみていきましょう。
相続税はどうなる？
親が亡くなったときの相続税にかかる土地の評価額は、親に支払っていた地代によって変動します。
贈与税はどうなる？
地代、権利金の両方を支払った場合、贈与税は課せられません。
地代、権利金の相場相当額を親へ支払うことで、双方の料金を支払ったとされます。
たたし、地代によって相続税・贈与税に影響が出る部分もあるため、親に地代を支払う場合には専門家に相談をした上で、慎重に進めましょう。
無償または相場より安く土地を譲り受ける場合
親が亡くなった場合の相続争いを避けるために、親から土地を無償または相場より安く譲り受ける場合があります。
相続税はどうなる？
土地を生前贈与した場合に納めなければならない贈与税の代わりに、相続の際に相続税を納めるという、「相続時精算課税制度」というものがあります。
この適用には、一定の条件が必要です。
相続時精算課税を適用すれば、贈与された財産のうち2500万円までが非課税となり、2500万円を超えた部分に一律20％の贈与税が課税されます。
贈与税はどうなる？
無償で譲り受ける場合は、贈与税が課せられます。
また、相場より安く譲り受けた場合には、みなし贈与となり、相場との差額分が贈与税課税対象となります。
親の土地で家を建てる！他の気になる税金を紹介！
相続税、贈与税の他にも、親の土地に家を建てる場合に確認が必要な税金を紹介します。
固定資産税
親の土地を無償で使用し、家を建てる「使用貸借」の場合、子供が土地を使っていたとしても、土地は親のものとなっているので、固定資産税は親が支払います。
たとえ固定資産税相当額を子が支払ったとしても、贈与とはみなされません。
親の土地で家を建てる！使用貸借の際の注意点は？
親の土地を「使用貸借」して、家を建てる場合の注意点をみていきましょう。
1.「使用貸借」の場合は、贈与税がかからない
親に権利金と地代を支払わなければ、贈与税はかかりません。
しかし、地代だけを支払った場合には、「使用貸借」ではなく「賃貸借」となるため、権利金相当の贈与額がかかってしまうので注意しましょう。
2.「使用貸借」の場合は、相続税は軽減されない
将来的に親から使用貸借している土地を相続した場合、相続税が借地権の評価分多くなります。
親の土地に家を建てる！名義変更はしないでOK？
親の土地を利用して、家を建てる場合に土地の名義はどうすればいいのでしょうか。
特に注目すべき税金として、相続税と贈与税が挙げられます。
この2つの税金の控除額を比較すると、相続税は基礎控除3000万円に加えて法定相続人の人数一人当たり600万円を加えた金額が控除額となります。
贈与税は、通常年間110万円で、相続時精算課税制度を利用すると、2500万円まで非課税となります。
両者を比較すると、相続税のほうが有利になります。そのため、土地の名義は変更せずに親のままにして「使用貸借」にして、相続時に相続税を支払うほうが、メリットが大きいです。
親の土地に家を建てる！名義変更せずに住宅ローンは借りれる？
名義変更せずに住宅ローンは借りれる？
親名義の土地であっても、住宅ローンを組むことはできます。親名義の土地に、抵当権などの担保設定をされていない場合は、何も問題ないでしょう。
しかし、抵当権などが設定されている場合には、金融機関によってはローンが組めない可能性もあるので、よく確認をしましょう。
名義変更しない方がいい？
先ほど述べた通り、土地を譲り受けた際にかかる贈与税よりも、相続時にかかる相続税のほうが、控除額の面でメリットがあります。
そのため、名義変更せずに親の土地に建物を建て、親が亡くなったときの相続時に相続税を支払うほうが良いでしょう。
親の土地に家を建てる！抵当権を設定する際のポイントは？
親の土地に抵当権を設定する場合で、かつ、親と同じ敷地内に家を建てる場合の注意点をご説明します。
この場合は、土地の分筆をして、子の敷地にだけ抵当権を設定することがおすすめです。
分筆をせず、親の敷地部分も合わせて抵当権設定をした場合、万が一支払いが滞ってしまったときに親の家も一緒に失ってしまうリスクがあるからです。
まとめ
いかがでしたか。親の土地に家を建てるのは、費用面で大きなメリットがあるようにみえますが、かかる税金についてはよく確認をしてから計画を進めましょう。
