家を建てるために必要な資金計画が決まれば、いよいよ次のステップとなります。
土地の売買契約、そして建築工事請負契約、さらに事前の各種手続きなどを含めて、それらの段階と支払いのタイミングを、順を追って説明していきましょう。
家を建てる場合どんな支払いがあるの？
土地も購入する方へ！どんなタイミングで支払いがある？
売買契約
土地の売買契約時には、手付金として土地代金の10％ほどを支払います。これは自己資金が基本ですが、銀行のつなぎ融資で支払うことも可能です。
また、手付金の10％は標準的なもので、売り主との売買契約条件で異なることもあります。
また、土地購入に際して仲介業者を通して購入している場合、土地代金×3％+6万円+消費税の仲介料が必要になります。
ただし、これは上限ですから交渉の余地はありますね。なお、契約成立時に半金、決済時に半金としているのが標準のようです。
土地購入は一般的に、上に建物を建てることを目的としていますから、その土地が軟弱地盤でないこと、そして標準的な住宅地に必要な地耐力が30KN／m2以上あることを売買契約書に盛り込むことを勧めます。
ただし、地耐力調査費用は購入者の負担になります。
引渡し前
土地の引渡しに際しては、前もって残金を支払います。土地価格から手付金を引いた残金を銀行融資としている場合は、このタイミングで融資実行となり、手付金をつなぎ融資としている場合は、ここでつなぎ融資の金利精算となります。
また、土地と建物を合わせた額で融資契約している場合は、このタイミングで土地代金が支払われます。
この場合、住宅の完成前にローンの支払いが発生し、アパートなどに仮住まいしている時などは、家賃と重なることに注意しましょう。
なお、土地購入の諸費用としては、土地価格の6～10％ほどが必要となります。内容としては、仲介料、土地の登記や抵当権設定、司法書士報酬、そして不動産取得税などがあります。
ただし、不動産取得税に関しては、後述する軽減措置があり、不動産取得税がゼロになるケースもあります。
家を建てる方へ！どんなタイミングで支払いがある？
見積作成時
土地の売買契約時の地耐力調査のことは上で触れましたが、建替えなどで自己所有の土地に家を建てる場合には、基礎補強の有無を確認するために、このタイミングで地耐力調査を行うのが合理的です。
これには、建築請負会社を介して調査依頼する場合もありますが、より公平な判断を求めるのであれば、施主自らが別途に調査会社を選択し、依頼する方が良いと思います。
なお、標準的には5～10万円の費用が必要になります。
工事請負契約時
新築工事の請負契約を結ぶ時には、建てる家の各図面が出来上がっており、行政への申請や確認が終わっているはずです。
ですから、それに要した、設計や建築確認申請の費用が必要になり、長期優良住宅や住宅性能表示制度を利用した場合には、それらに要した費用も必要となります。
この中で、設計費用とは、いわゆる技能料で、ハウスメーカーや設計事務所によって大きく差があり、一般的にハウスメーカーよりも設計事務所の方がコスト高になります。
建築確認申請料としては、現場検査費用を含めて10万円前後で、長期優良住宅や住宅性能評価制度を利用する場合には、別途15万円前後が必要になります。
さらに、三階建てなどの構造計算の審査が必要なものでは、5万円ほどが追加となります。
ですが、これらは行政や審査機関に支払われる費用で、それらに必要な設計図書や資料を作成する費用、そして必要な通信交通費などが、別途加わります。
一般的な現在の木造二階建て（100～200m2、長期優良住宅の認証を含む）の規模をハウスメーカーで建てる場合、確認申請料などの行政等に支払われる費用も含めて、標準的には、35～50万円ほどになると思います。
なお、請負契約金に上記の費用が含まれており、精算する意味合いで契約時に10％を支払うとしている場合もあります。
着工時
建築請負代金をどのようなタイミングや割合で支払うのかは、請負契約書によりますが、着工時に30％としているのが一般的でしょう。
また、着工は基礎工事を始めた時を言いますが、地鎮祭を着工とする場合もあります。いずれにしても、着手金の意味合いが強く、業者にとってはリスク回避の意味があります。
なお、地鎮祭の神主に謝礼として支払う初穂料（玉串料）は、神主が何処までの準備をしてくれるのかで変わりますが、３～５万円ほどが相場でしょう。
上棟時
家の棟が上がったら、請負契約書に基いて中間金を支払いますが、一般的には30％が多いと思います。これも請負業者のリスク回避と共に、出来高払い、と言う意味合いがあります。
現在の上棟式では神主を呼ぶことはせず、職人にもてなす食事も簡素なものになっています。場合によっては、塩、洗米、お神酒、そして、ご祝儀だけで済ます場合も多くあります。
ご祝儀は、棟梁に２～３万円、職人には5千円～1万円ほどでですが、地域によって様々です。
また、ハウスメーカーによっては、施主の負担を減らすこと、そして工事の進行を中断させないことを目的として、一切やらない場合もあります。
引渡し前
施主の竣工検査が終わると、鍵の引き渡しが行われますが、引き渡し前に請負工事代金の残金を支払ます。
ですから、契約時に10％を支払っている場合で30％、そうでない場合では40％の支払いとなります。
なお、家の工事代金ではありませんが、家の登記などに要する費用も、このタイミングで支払うこととなり、基本的には現金払いとなります。
事前にチェック！家を建てた後も必要になる支払いは何？！
引き渡し後に支払うお金
引越し時
ここで必要な費用には、引越し代、エアコンの購入や設置、カーテン、場合によっては家具などの購入もあるでしょう。
ここで注意しなければいけないのは引越し代で、家の廊下と家具や家電の大きさからクレーン車を利用する場合は、数万円ほどの追加料金が発生します。
また、家の前に大型トラックが停められず、中型車が複数台となる場合もプラス料金が発生します。ですから、事前に引越し業者と相談しておくことを勧めます。
標準的な引越し移動距離（50km以内）で４人家族、そしてプラス料金が発生しなければ、10万円前後になると思います。
引渡し後
入居後に必要な費用には、取得した時の一度だけですが、不動産取得税が掛かります。ただし、新築住宅および購入した土地には共に軽減措置があり、税額がゼロとなる場合も多くあります。
参考に税額算出式を示すと、
住宅：（固定資産税評価額-1200万円）×3％
土地：（固定資産税評価額×1／2×3％）-控除額 となっています。
なお、土地の控除額は、4.5万円か（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2）×（課税床面積 × 2（200m2限度））× 3％の多い方となります。
さらに、上記で固定資産税評価額（以下、評価額と省略）と言うのは、建物あるいは土地の実際の価格ではなく、課税対象となる額で、住宅の場合は掛かった費用の50～60％ほど、土地の場合では実勢価格の60～70％ほどと言われています。
家を買った後ずっと支払うお金
新築後も払い続けるお金には、不動産ローンは勿論ですが、固定資産税・都市計画税とメンテナンス費用があります。
固定資産税の支払い義務は、取得した翌年の1月1日に所有しているか否かで判断されます。ですから、極端な例として、1月2日に取得した場合には、その年の固定資産税・都市計画税は掛かりません。
固定資産税は、建物と土地の評価額の1.4％、都市計画税は0.3％が基本ですが、新築住宅そして住宅用地には軽減措置が適用されます。参考に、これらの計算式を示しておきます。
住宅（120m2まで）
固定資産税+都市計画税=評価額×1.4％×1／2+評価額×0.3％
＊固定資産税の1／2の軽減措置は、取得後3年まで、また120m2を超える部分には適用されません。
土地（200m2まで）
固定資産税+都市計画税=評価額×1／6×1.4％+評価額×1／3×0.3％
＊200m2を超える部分には、固定資産税の1／6が1／3に、都市計画税の1／3は2／3になります。
税金関係以外では、将来のメンテナンス費用やリフォーム費用が必要になります。マンションでは、大規模修繕工事費用として積み立てていますが、戸建てユーザーで、それらの費用を計画的に積立している一般ユーザーは少ないと思います。
外壁の塗装リフォームは、品質の向上でそのスパンが延びてきていますが、12～15年で塗替えが必要になり、一般的な住宅規模（40坪）で100～150万円ほどが必要になります。
また、屋根の塗装もある場合は200万円以上にはなるでしょう。
ですから、新築入居後の数年は無理でも、出来るだけ早い時期から、メンテナンスやリフォームを意識して積み立てておくことを勧めます。
【必読】住宅ローンを利用する場合の注意点はある？
自己資金をしっかり用意する
低金利が続く現在では、出来るだけ多く借りて、貯蓄は投資に回した方がいい、と言う意見もありますが、一般的には、自己資金を出来るだけ多く用意したほうがいいでしょう。
自己資金は、頭金だけでなく、登記やローン手続き費用などでも現金が必要になります。
フラット３５を利用する時には、借入額が工事額の90％以下（頭金が10％以上）の場合よりも90％超え（全額ローン含む）の場合の方が高い金利となっていますので、目安としては、10％ほどの頭金を用意しておく方がいいでしょう。
また、諸費用としては登記関係とローン保証料等で100～200万円ほどが必要になりますので、頭金と合わせた自己資金が必要になります。
融資をしてくれる金融機関を確認する
住宅ローンをお願いする金融機関には、日常から自動振込・振替に利用している銀行等が一般的でしょうが、銀行によって融資条件などが異なりますので、近在の金融機関のいくつかで相談してみましょう。
また、ネット銀行は、比較的低金利の住宅ローンもありますが、相応の条件や利便性となっていますので、向き不向きがあると思います。
いずれにしても、ユーザーの意図や要望を確実に理解してくれているかどうかが、後のトラブルを防いでくれますので、しっかり情報共有ができているかどうかを確認しておきましょう。
無理のない資金計画を立てる
フラット３５では、年間の返済限度額を、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下となっていますので、この辺りが返済計画の目安になると思います。
そして、この返済額による最大借り入れ額と自己資金の合計が、土地購入費と建築工事費、そして諸費用の総額となります。
なお、現金が基本の諸費用もローンに組めるところもありますが、これは少し無理をしていると言え、できれば避けておいた方がいいでしょう。
まとめ
フラット３５の場合、90％ローン（10％の頭金）と全額ローンで同じ3000万円を35年返済で借りると、返済総額で270万円ほどの差がでている情報もあります。
この金額差は、頭金あるいは諸費用とほぼ同額になり、借り入れ比率の金利差による返済総額の差が大きいことが判ります。
ですから、諸費用を含めた全額ローンも可能な時代ですが、できれば、頭金あるいは諸費用のいずれかは現金で用意した方がいいと思います。
