人生で最も大きな買い物であるマイホーム。せっかく手に入れた夢のマイホームが欠陥住宅だったら、どうすれば良いでしょうか。
今回は、欠陥住宅とその対策について、ご紹介します。
欠陥住宅とは？
まず、「欠陥住宅」とは、どのような住宅を指すのかご説明します。
「欠陥住宅」とは、法令に違反、もしくは契約に違反し、住宅に必要な最低限度の重要な機能や性能を欠いた住宅のことを指します。
具体的には、構造や断熱性能、雨水対策などの不良を指します。それぞれ、どの程度のものが欠陥住宅となってしまうのでしょうか。その基準についてご説明します。
1.構造について
基礎については、鉄筋のコンクリートのかぶり厚さが定められています。かぶり厚さとは、鉄筋表面からコンクリート表面の最短距離のことをいい、使用される場所によって基準となる値が変わります。
このかぶり厚さは、必ず基準値以上でなければなりません。また、GLから基礎底盤までの距離を指す基礎の根入れ深さも定められています。これも、基準値以上でなければなりません。
次に、シロアリ対策として、防蟻処理を地盤面から上方１mは行う必要があります。さらに、柱梁には地震に対する部材として、筋交いや金物、構造用合板を取り付けなければなりません。
2.断熱性能について
断熱材は、壁の内部に施工され、結露によって断熱性能が低下したり、周辺の部材を腐食させることのないよう、気密シートや通気層を設けて湿気を逃がさなくてはなりません。
3.雨水対策について
屋根や窓からの雨水の侵入が無いように、防水シートなどを定められた鳥に施工しなければなりません。
こうした基準を満たしていない住宅は、「欠陥住宅」となります。
【建設に欠陥！】もし欠陥住宅だった場合にできることは？手順を紹介
では、万が一購入したマイホームが欠陥住宅だった場合、どうすれば良いのでしょうか。その手順をご説明します。
どんな欠陥（瑕疵）が建物のどこにあるのか確認する
まず、建物の欠陥がどこにあるのか確認しましょう。確認するのは、構造や断熱、雨水の侵入に対する部分です。
一般的に、簡単な補修で直すことのできるものは、欠陥とは認められません。具体的には、クロスのよれ、剥がれだったり、経年変化による床材の色の変化などです。
それら以外の、重要な部分についてどのような不具合が生じているか確認しましょう。
第三者の専門家に調査報告書を作成してもらう
基礎や防水など、専門知識が必要なものについて欠陥かどうかの判断が難しい場合、ホームインスペクションという住宅診断を専門家に依頼することもできます。
住宅診断士が直接現場を訪問し、第三者の立場から、住宅の状態を確認し、欠陥に対するアドバイスをしてくれます。
雨漏りや柱の傾きなどは、目に見えるので気付きやすいですが、基礎や壁面結露など、目に見えない部分は知らないうちに劣化が進んでいることがあります。
特に目に見えない部分を専門家に確認してもらうと、より安心です。
【損害賠償】瑕疵補償請求をする
住宅に欠陥があることが判明した場合、新築であれば事業者が補修を行う義務があります。
しかし万が一、建てた事業者が倒産してしまっていた場合にも建主が少ない負担で補修をすることができるよう、「住宅瑕疵担保責任保険」というものがあります。
瑕疵担保責任とは
品確法により、事業者は瑕疵に対する１０年間の住宅瑕疵担保責任を負っています。
ここでいう瑕疵とは、法律で定められた構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分に対する欠陥を指します。
新築住宅を建てる際には、事業者は必ず「住宅瑕疵担保責任保険」への加入をしなければならず、その内容を消費者である建主に説明をする必要があります。
この保険に加入することで、瑕疵の補修にかかった費用を請求すると保険金が支払われる仕組みになっています。
いつまでなら請求できる？瑕疵保証期間を紹介
瑕疵保証期間は、住宅のお引き渡しから１０年間となっています。竣工日ではないので、注意してください。
【住宅問題】欠陥住宅の調査項目は何？
欠陥住宅かどうかを判断する調査項目をご紹介します。使用されている材料によって、調査項目は変化することがあります。
基礎
著しいひび割れや欠損があるか
鉄筋の露出はあるか
モルタル仕上げの場合、浮きや剥がれがあるか
床
傾きや沈みがあるか
床鳴りがあるか
腐食やカビがあるか
床下の湿気の程度
外壁
著しいひび割れや欠損があるか
浮きや剥がれ、欠落があるか
腐食や錆があるか
シーリング材に剥離や破談があるか
内装
断熱材の施工不良による結露があるか
天井
傾きや沈みがあるか
雨漏りなどによる腐食があるか
屋根
著しいひび割れや欠損があるか
腐食があるか
剥がれやずれがあるか
室内
柱に傾きがあるか
壁面にひび割れや欠損があるか
不良住宅を売ることは可能？デメリットや売る際のポイントも紹介
購入したマイホームに欠陥があると発覚した場合、ショックは大きいでしょう。欠陥の発覚をきっかけに、売却を考える方も多いと思います。欠陥住宅を売ることはできるのでしょうか。
欠陥住宅を売ることは可能？
欠陥住宅は、物理的瑕疵物件となりますが、売ることは可能です。この物理的瑕疵については、必ず買い主に説明をする告知義務があります。
告知義務を怠ると、買い主は瑕疵に気付いてから１年以内であれば契約の解除や賠償責任をすることができるので、必ず告知をしましょう。
デメリットはある？
欠陥住宅を売るというのは、通常の売買と比較するとデメリットもあります。
購入した時と同じ価格でなかなか売れない
物理的瑕疵があるため、購入したときの金額ではなかなか売却できないのが現状です。この金額は、瑕疵の程度によっても異なります。
特に、生活に支障のあるような欠陥があったり、法令に違反している住宅の場合は行政から直すように指示の出る可能性があるため、売却ですら難しいです。
欠陥住宅を売る際に注意すべきポイント
欠陥住宅でも、戸建かマンションによって売却できる可能性が異なってきます。
戸建の場合は、欠陥がある住宅は解体して、土地を売るという方法もあります。売却できる可能性を見極めましょう。
また、先ほども述べましたが、物理的瑕疵には告知義務があるので、売却後のトラブル回避のためにも、住宅の不具合に付いてはきちんと説明しましょう。
欠陥住宅でも、トラブル無く売却ができるように重要なポイントを確認しましょう。
売却する前に価格を査定してもらう
まず、売却前にホームインスペクションなどで第三者に家の状態を確認してもらい、その内容を元に査定してもらいましょう。
売却する不動産会社を慎重に選ぶ
売却する不動産会社選びも重要です。不動産会社によって、査定価格に差が出るので、複数の業者に査定してもらい、様々な角度からの意見を聞くといいでしょう。
まとめ
大切なマイホームですから、安心して暮らしたいですよね。
専門家でない限り、前もって住宅の状態を完璧に把握してから購入することは難しいですが、もし購入した住宅に欠陥が見つかった場合でも、対処方法はいくつかあります。
専門業者などにも相談して、解決していきましょう。
